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天河牛奶厂: “限”出来的机会

2018-05-19 13:17编辑:新余新闻网人气:


天河牛奶厂: “限”出来的机会

站在龙湖·天宸原著售楼部内,牛奶厂板块四盘均可尽收眼底

牛奶厂四盘大PK

广钢新城、广纸新城、天河牛奶厂板块,是广州中心城区常被拿来比较的三个旧改明星板块。广钢新城与广纸新城隔江相望、同台竞技,牛奶厂板块则独居一隅,以低密度、好生态吸引市场目光。对购房者来说,目前不妨多加关注牛奶厂板块——“限”出来的机会。

限出来的——“价格”机会

牛奶厂板块有4个楼盘短兵相接,均在6月份集中推新货。

其中,招商雍华府、华润天合已在6月中上旬提前抢推一批新货,龙湖·天宸原著、金地·天河公馆则计划在近期推出新一期。

从最近推售新货的招商雍华府与华润天合来看,调控下的楼价是一大看点。6月初,招商雍华府加推新货,均价约为4.2万元/平方米;6月中,华润天合加推新一期,小户型售价为4.1万-4.3万元/平方米,大户型售价为4.3万-4.7万元/平方米。新货售价均低于未开售时的对外报价。在调控背景下,牛奶厂板块增加了“限出来”的机会——“备案价格红线”。

对比该板块附近目前在售的住宅价格:天健上城卖的尾货是160-180平方米的大户型,毛坯均价约为3.5万元/平方米;东圃板块的二手住宅单价已达“4万+”;最近一个季度,天河区一手住宅均价逼近5万元/平方米。

牛奶厂板块这些知名房企旗下的楼盘,都是“升级版”新品,却没有开出高价。这并非开发商没有喊高价的欲望,只是从目前的售价来看,开发商至少是打消了继续涨价的念头。

限出来的——“空间”机会

除了调控之外,事实上,市场本身也有较大的压力。牛奶厂板块4个楼盘都是知名房企打造的楼盘,产品相似、节奏同步,导致竞争白热化。

这4个楼盘的产品线都较长,从刚需户型到别墅产品,单位总价从几百万元到几千万元的房子共处于一个不大的小区里。除了别墅个性比较突出外,洋房的户型区间相近、装修档次相似。其中两个楼盘甚至互怼称:“××盘是抄袭我们的。”

而且4个楼盘的推货节奏基本同步,今年上半年均呈不同程度的缺货状态,6月份又开始陆续拿到预售证、陆续推出新货。

这样的市场特点,让享受同样先天配套条件、先天板块条件的相邻四盘竞争更为激烈,腾挪空间更加有限。

消费者最终会投票给哪一个楼盘?毕竟四盘都是知名房企出品,虽然在品牌形象、设计细节上略有差异,但消费者在比较之后,或会更加关注最到肉的价格问题。无论这些品牌房企承认与否,在有限的竞争空间中,价格才是市场的G点,价格让步始终是最容易打动消费者的撒手锏。

大 吉 路

山体

执信中学天河校区

(在建)

大函山潘氏墓群

山体

小学

(在建)

帝景山庄

龙湖·天宸原著

招商

雍华府

龙湖·天宸原著

悦 景 路

幼儿园

(在建)

深 涌 北 路

金地·

天河公馆

招商雍华府

珠 吉 路

黄 云 路

幼儿园

(在建)

小学

(在建)

公交站(规划)、肉菜市场(规划)

华润万家

华润天合

华润天合

变电站

规划有一所九年一贯制学校

(未建)

家和天曜

(商业类)

规划有

规划有铁路

体育公园

(未建)

专用货运线

(未建)

垃圾转运站

牛奶厂: 26项配套,部分已经成形

天河牛奶厂: “限”出来的机会

进入牛奶厂的悦景路目前是双向双车道

天河牛奶厂: “限”出来的机会

华润天合拥有4个住宅项目中最大型的商业体

天河牛奶厂: “限”出来的机会

开发商承建的小学已经成形

文/图 羊城晚报记者 陈玉霞

牛奶厂板块位于天河区东部,珠吉路以西,紧邻奥体核心、世界大观,属于广州三旧改造项目。

{牛奶厂改造项目在2014年6月获得广州市国土资源和规划委员会通过,根据规划,将改造为低密度住宅区,未来将可新增70万平方米商品住宅,容纳2.36万人口。目前该板块的4个住宅项目均已推出市场,一个商用项目也基本成型。政府在该板块规划的26个配套里,小学等部分设施已经成形。

交通配套

规划有地铁,马路会拓宽

(来源:网络整理)

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